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Maricato: Cidades são paraíso da especulação imobiliária

O incêndio e desmoronamento do edifício Wilton Paes de Almeida, no Centro de São Paulo, escancaram a realidade altamente desigual da metrópole. Na raiz da questão está o mercado imobiliário excludente e altamente especulativo. As cidades brasileiras se transformaram em “paraíso da especulação imobiliária”.

O caso do município de São Paulo é exemplar: 1% dos proprietários têm o equivalente a 49% do valor do total de imóveis da cidade.  Grande parte deles está na região central e há muitos desocupados -a capital paulista tem 290 mil moradias vazias (dado de 2010).

Para mudar esse quadro, não é preciso uma revolução. Basta cumprir a Constituição, que fixa a função social da propriedade, aponta a urbanista Erminia Maricato, 71, em entrevista ao TUTAMÉIA.

Professora aposentada da USP, ela foi secretária-executiva do Ministério das Cidades (2003-2005, governo Lula) e secretária de Habitação e Desenvolvimento Urbano da cidade de São Paulo (1989-1992, governo Erundina). Uma das maiores especialistas em urbanismo do país, participou da própria criação do Ministério das Cidades, construindo uma trajetória de pesquisa acadêmica e militância política.

Nesta conversa, ela discute a fenomenal concentração fundiária no país e a conjuntura que leva a ocorrências trágicas como a ruína do prédio de 24 andares em São Paulo no 1° de maio. No local, onde viviam em torno de 370 pessoas, uma morte foi confirmada e há 44 desaparecidos. Moradores que perderam tudo seguem acampados no Largo do Paissandu  e pedem providências do poder público.

ESCONDER A DESIGUALDADE 

Para Erminia, o que aconteceu não é caso isolado. Chama atenção gora por conta das imagens espetaculares, o incêndio, o desmoronamento. “População vivendo em risco é regra, não é exceção”, afirma. Ela lembra que a cada chuva se tem morte por deslizamento.

“Em 2016, em condições de risco ou precárias temos praticamente um quinto da população, mais de 3 milhões de pessoas vivendo em situação de risco ou precaríssimas. A maior parte dessas moradias se situa nas periferias. Não são imagens para essa sociedade que pretende esconder essa altíssima desigualdade que marca nossa cidade”, diz.

Um dado citado por Erminia é suficiente para desnudar a situação: 1% dos proprietários de imóveis da cidade de São Paulo concentra 49% do valor das propriedades imobiliárias, o que significa R$ 780 bilhões. Esse 1% representa em torno de 22 mil proprietários.

Levantamento da prefeitura paulistana revelou que o maior proprietário é a Unip. Em segundo lugar, está a Imobiliária Savoy; em terceiro, a família Maluf. Outro dado: um juiz que tem 60 imóveis na cidade ganha auxílio moradia. Muitos desses imóveis concentrados estão vazios.

Na avaliação da professora, a origem da segregação e da desigualdade está “no mercado imobiliário excludente e altamente especulativo. Que se especializou em produzir um produto de luxo que não consegue nem mesmo atender a classe média média. Que deixa de fora do mercado mais de 50% da população”, declara.

Políticas públicas falharam e há pouco tempo o governo Temer ainda cortou o subsídio e o investimento para as famílias de menor renda, observa.

“Quando se cruzam os dados de onde mora a população preta e parda com o preço do metro quadrado em São Paulo, se vê no mapa a casa grande e a senzala se reproduzindo no uso e na ocupação do solo. A senzala só é matéria quando tem massacre, crime organizado. Tem uma tradição de exclusão que se aprofundou com o boom imobiliário e vai se aprofundar com o desemprego e o aumento da informalidade”.

Ermínia busca em Gilberto Freyre (autor de “Casa Grande & Senzala”, 1933)  referência para explicar essa exclusão histórica das cidades brasileiras, que, no pós-escravidão, resultou na construção de favelas.  Lembra de “Sobrados e Mucambos” (Freyre, 1936) e anota: “Os escravos libertados não ganharam um salário que permitisse comprar uma moradia no mercado e nem o Estado atendeu [a necessidade de moradia]. Uma parte das nossas cidades está na situação de sem Estado e sem mercado”.

PROCESSO VIOLENTO

Agora é o que acontece com os trabalhadores que buscam solução por conta própria, compram um lote irregular para construir uma casa nos finais de semana. Na visão de Ermínia, todo esse quadro se agravou com o boom imobiliário ocorrido entre 2009 e 2015, quando perto de R$ 800 bilhões foram investidos no setor imobiliário, somando-se os gastos públicos e privados.

Houve atendimento da população de baixa renda, o que é positivo, mas faltou regulação, opina a urbanista. Por isso, os poderes locais ampliaram perímetros urbanos, e o processo resultou numa das maiores especulações imobiliárias do mundo, provocando aumento no preço dos alugueis, alta no preço das moradias e expulsão dos mais pobres para a periferias.

“Todas as cidades brasileiras foram atacas por esse processo violento de especulação fundiária e imobiliária”. Para ela, houve muito capital público, do FGTS, do orçamento, da poupança. E parte, também do mercado de capitais. “Foi um casamento de um investimento massivo com uma falta de regulação do solo e dos imóveis”, resume.

HELICÓPTERO EM LOTEAMENTO

Em consequência, as cidades ficaram mais dispersas, analisa. Para as periferias foram não só a população de baixa renda moradora dos conjuntos do Minha Casa, Minha Vida, “mas também um produto que a elite escolheu que é o loteamento fechado, que chamam de condomínio”.

Em Ribeirão Preto, conta, “tem um loteamento fechado, que eles chamam de condomínio, onde 30% das viagens são feitas por helicóptero; é o pessoal que trabalha em São Paulo. O que tivemos com essa explosão dispersiva e horizontalizada das cidades é uma dificuldade enorme de administrá-las, porque estamos diante de uma nova segregação, de uma fragmentação das cidades”.

É a imagem que muitos que viajam pelo interior já viram: um edifício de 50 andares no meio do pasto e os conjuntos habitacionais também no meio do pasto –“coisas do arco da velha orientadas pela especulação imobiliária”. Coleta de lixo, água, luz, escola, posto de saúde –tudo precisa chegar até esses pontos que, há pouco tempo, faziam parte da zona rural. Os custos dos serviços urbanos sobem, as distâncias aumentam e os preços dos imóveis disparam –turbinados pelos investimentos públicos.

Bombeiros trabalham em escombros de prédio que caiu no centro de São Paulo e deixou cerca de 150 famílias desabrigadas (foto do destaque no início) – Fotos Rodolfo Lucena

DEGRADAÇÃO URBANA

“Essas periferias com vazios no caminho condenam o futuro das cidades. Porque vai ter que levar equipamento de saúde, de educação. Tivemos nos últimos anos um agravamento da condição de habitação, que historicamente já era grave”, diz. Além disso, aumenta o tempo de deslocamento para a população e o custo de energia. “Estamos construindo cidades insustentáveis”, declara.

Enquanto isso, as áreas centrais das cidades vão se degradando. “O termo degradado tem a ver com classe social. A rota do capital imobiliário precisa de novas expansões, tem a ver com a taxa de lucro, você vai abrindo fronteira. O que fica para traz vai se degradando. O acesso das classes populares é que vai determinando a fuga das elites, do capital imobiliário e a nova fronteira”.

Ela recorda da história paulistana, que teve seu núcleo econômico se transferindo da região do Theatro Municipal, depois para a Paulista, Faria Lima, Berrini, Águas Espraiadas. “No Brasil, a proximidade de pobre desvaloriza imóvel. Não é só no Brasil, mas aqui a elite tem especialmente uma dificuldade de morar em espaço democrático, vide os loteamentos fechados”, afirma.

ULTRACONCENTRAÇÃO

Erminia lembra que na Europa há uma “tradição de combate ao imóvel vazio ocioso. Juízes não dão despejo de imóveis ocupados se eles estavam ociosos”. É um capitalismo que trabalha –ou trabalhava, antes do avanço do neoliberalismo– com a prioridade ao setor produzido. “A especulação era combatida e se tem [lá] cidades mais equilibradas do que as nossas. As nossas se pode falar em paraíso da especulação imobiliária”.

Basta olhar para os preços. A economista Laura Carvalho publicou artigo na “Folha” citando da Fipe-Zap que mostram o tamanho dessa especulação. “Entre janeiro de 2008 e março de 2018, os preços de venda dos imóveis em São Paulo subiram 257,3%. No mesmo período, O ibovespa avançou 43,5%”.

A urbanista fala dos avanços ocorridos no país em várias experiências de política habitacional em cidades. O problema, assinala, não está na legislação, mas na sua aplicação –o que sempre depende da correlação de forças políticas e sociais.

“A legislação brasileira tem a racionalidade. É uma legislação adequada, mas o judiciário a desconhece. A legislação leva a uma punição dos imóveis que não cumprem a sua função social. Temos todo um arcabouço legal”, diz. Mas para que ela seja cumprida é preciso “vencer o judiciário e uma sociedade que julga o direito de propriedade como absoluto. E ele não é absoluto na nossa Constituição. Ele é relativizado. O direito de propriedade na constituição está com a mesma importância do que a função social da propriedade. Ele não está acima. O que me impressiona e a correlação de forças, como ela consegue orientar um rumo poderoso contrariando a lei. O próprio Estado contrariando a lei, o próprio judiciário contrariando a lei”.

PAÍS DA FRAUDE REGISTRADA

A situação da terra urbana está no mesmo contexto da terra rural. Na entrevista, Erminia discorre sobre a história da propriedade da terra no Brasil. Começa em 1822. No Brasil colonial, lembra, “o poder vinha da detenção de patrimônio em escravos. A terra era da Coroa até 1850”. A partir daí –com senhores escravocratas precisando lidar com o fim da escravidão e a posse das terras-, o que ocorre é surreal, define ela. Na parafernália de registro, decretos, leis nunca se conseguiu, de fato, estabelecer o que era terra devoluta. Por isso, ela fica indignada quando alguém fala em ocupação irregular, critica ocupações ou movimentos como o MST.

“O Brasil é um país de fraude registrada.  Isso está comprovado em várias teses. Há uma tradição de ocupação que quem pode mais chora menos. Por isso tem tanta morte. É uma guerra. A gente tem um Estado que nunca conseguiu definir o que é terra devoluta no brasil. É óbvio que tem gente honesta no negócio da produção rural. Fico impressionada com a forma como se ataca o MST, como se atacam os moradores de um prédio como esse que caiu. A vítima acaba sendo culpada. Criminalizar a população pobre é um destino muito triste”.

Na sua análise, passamos pelo fim de um ciclo. De 1940 a 1980, O Brasil foi o país que mais cresceu no mundo e se industrializou. A partir daí, com a reestruturação produtiva internacional, veio a desindustrialização e pais voltou a ser agrário e exportador. Isso provocou uma interiorização do processo de urbanização, com avanço das cidades médias.

NA PERIFERIA NÃO HÁ APATIA

Houve muita mudança demográfica e social: famílias menores, aumento da expectativa de vida, redução da mortalidade infantil, novos fluxos migratórios. Agora é preciso repensar. É o que faz Erminia nesse momento, reunindo grupos para discutir projetos para as cidades. Na Frente Brasil Popular, ela coordena esse trabalho. “Fizemos coisas importantes; tem muita coisa nova. É preciso pensar de forma criativa e inovadora”, afirma.

Ela fala das iniciativas dos mutirões populares de construção, dos corredores de ônibus, dos orçamentos participativos –experiências brasileiras que deixaram marcas. “Nós sabemos fazer. A correlação de forças é que mudou”, diz. Por isso, diz ela, resolveu, aos 71 anos, “apostar na reconstrução da utopia”.

Das discussões já saíram um manifesto e um movimento que reúne acadêmicos e movimentos sociais que fará agora em maio um fórum de debates (saiba mais CLICANDO AQUI). A função social da propriedade é o ponto essencial.

No curto prazo, ela está pessimista: “Os próximos anos vão ser difíceis; a gente entrou num beco. Estamos sendo derrotados por uma mídia que é panfletária. Como a gente chegou nisso?”.

No médio prazo, porém, exala otimismo: “Quando se vai na periferia das cidades brasileiras não existe apatia. Existe muita solidariedade porque as pessoas estão com problema para viver com dignidade”. E relata suas vivências:

“Encontrei uma moçada, uma nova geração. Com esses adolescentes eu vi um Brasil novo aparecendo. Isso me deu uma força. Estou impressionada como as forças populares nesse país estão mobilizadas. Este pais tem um futuro.”

Eleonora de Lucena e Rodolfo Lucena

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